つなぎ融資とは？

ここでは住宅ローンを借りるときに利用されることがある「つなぎ融資」について解説していきます。

なぜつなぎ融資が必要になるのか？

住宅ローンは、物件を担保にした契約であるため、基本的にローンが実行されるのは物件が完成してからになります。そのため、「分譲住宅」や「分譲マンション」のように、既に完成した物件を購入する際には住宅ローンをすぐに実行することができますが、「注文住宅」の場合は、物件が完成するまでは住宅ローンを実行することができません。

しかし、物件が完成するまでの間にも、土地の購入費用や住宅の建築に必要な費用（着工金や中間金など）が発生します。手元にまとまった資金があれば良いのですが、ない場合に利用できるローンとして用意されているのが「つなぎ融資」となります。

つなぎ融資の特徴

住宅ローンの場合は、土地建物を抵当に入れることにより、万が一、返済ができなくなった場合に備えることで、借入れができます。つなぎ融資は土地購入をする際など、まだ建物がない段階で先行して行う無担保融資になります。

そのため、一般的には住宅の竣工後に住宅ローンの借入れによりつなぎ融資分を清算することになります。

つなぎ融資にかかる費用

つなぎ融資は、住宅ローンを申し込む金融機関や、ノンバンクなどが扱うつなぎ融資を紹介してもらうことが一般的です。利用する際には、金利や手数料、印紙代が発生します。つなぎ融資の金利は住宅ローンに比べると高めで、相場として3％前後が一般的となっています。また、手数料は10万円前後、印紙代は借入額に応じて次のようになります。

印紙代
100万円以上500万円以下 → 2,000円
500万円以上1,000万円以下 → 10,000円
1,000万円以上5,000万円以下 → 20,000円
5,000万円以上1億円以下 → 60,000円

つなぎ融資の試算例

住宅の完成までに必要となる費用として、土地購入代金1,200万円、着工金と中間金でそれぞれ800万円。それぞれの費用が必要となる時期を土地購入代金が住宅の完成まで残り6ヶ月、着工金が残り4ヶ月、中間金が残り2ヶ月と想定。金利2.620%の金融機関から融資を利用した場合の試算例を紹介します。

＜つなぎ融資の利息計算式＞
借入額×金利÷365（日）×借入期間（日）

土地購入 ： 1,200万円×2.620％÷365×180日（6ヶ月）＝ 155,047円
着工金 ： 700万円×2.620％÷365×120日（4ヶ月）＝ 68,910円
中間金 ： 700万円×2.620％÷365×60日（2ヶ月）＝ 34,455円
合計 ： 155,047円＋68,910円＋34,455円 ＝ 258,412円

また、つなぎ融資は一般的に「利息」と「手数料」が差し引かれた金額が振込まれます。試算例の場合でいうと、土地購入費用として1,200万円のつなぎ融資を受けた場合、利息が約16万円となるため、実際に振込まれる金額は1,184万円になります。そのため、利息として差し引かれた16万円は自己資金で用意する必要となる場合があるので注意しましょう。

つなぎ融資を使わない方法も

つなぎ融資を利用することで、自己資金が少ない場合でも注文住宅を建築することができます。しかし、利息やその他費用が発生するため、使わずに済ませることができればベストではないでしょうか。

例えば親からの贈与を浮けた場合にはつなぎ融資が不要になるケースがあります。その場合は贈与を受けるタイミングに注意。「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税の特例」を受けることで、最大700万円（省エネ性能の高い住宅の場合は最大1,200万円）まで贈与税がかかりません。ただし、条件として「贈与を受けた翌年の3月15日までに引渡しを受けて居住すること」となっています。

また、金融機関によっては、つなぎ融資以外でも着工金や中間金を先に融資する「分割融資」を扱うところもあります。住宅を建てるときには、とのタイミングでいくら支払うのかを事前に確認し、賢くマネープランを立てることが大切です。

参考：（PDF）国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

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