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住宅ローンにも種類があり「金利タイプ」「借入先」「返済方式」「ローン形態」を考えて選ばないと返済時の負担が変わります。たとえば、金利も変動金利の場合、契約時、金利が低くても途中で高くなると適用金利が大きくなり負担も増えるのです。他の種類も借入先や返済方式やローン形態など各自特徴があるため把握が求められます。
金利には、変動金利、固定金利、一定期間固定金利という3タイプがあります。ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
変動金利は返済期間中に適用金利が変動する金利です。返済開始時点では、固定金利や一定固定金利と比較すると金利は低い設定となっています。その後、6ヶ月に一度、適用金利の見直しが行われます。
金利が上昇すると、毎月の返済額は高くなる可能性があります。ただし、適用金利に変動がない場合、固定金利より利息が低くなる可能性もあります。適用金利の減少により、利息も減る可能性がある点がメリットと言えるでしょう。ただし、その逆が起こる可能性もあるため、負担の増減は金利状況次第と覚えておくとよいでしょう。
金利状況に関係なく、住宅ローン返済期間中は適用金利に変動がありません。一般的に認知度が高いものとして住宅金融支援機構のフラット36があります。返済開始時点では変動金利と比較すると金利が高く設定されています。ただし、変動金利が開始時点よりかなり高くなった場合、固定金利の適用金利のほうが低くなる可能性もあるタイプです。
適用金利に変動がないため、返済計画が立てやすく、一定の安心感もあります。しかし、変動金利のように金利が下がれば適用金利も低くなり、得をすることはありません。
最初の一定期間は固定金利、終了以降は変動金利に切り替わります。一定期間は各商品で異なるため住宅ローン検討時、熟慮が必要です。また、期間が短いほど適用金利が低くなるのも特徴です。
住宅購入後は支出が増えるタイミングですから金利が高くなるとその分、返済負担が大きくなります。一定期間固定金利なら、返済開始直後は落ち着くまで安心感を得られるのです。固定金利と変動金利のいいとこ取りをしたタイプともいえるため、迷ったときの第三の選択肢になります。
借入先は民間金融機関、公的融資、フラット35などがあります。借入先により特徴は異なるため慎重な検討が必要です。
メガバンクから地方までの銀行や信用金庫やJAや労働金庫などが当てはまります。各金融機関が独自内容の住宅ローン商品を取り扱っており選択肢の幅広さが特徴です。住宅ローン商品を購入する前に、すでに口座を開設していたら、金利優遇サービスや特典を提供しているところもあります。
ただし、申し込み条件があるため、それらをクリアしなければなりません。また、金融機関以外に保証会社の審査にもクリアすることが求められます。
国や自治体や関連機関が当てはまります。自治体によって住宅ローン事業を行っているケースもありますし、財形貯蓄をしているなら、財形住宅融資によって低金利で融資を受けられる可能性があるのはメリットです。
基本的に民間金融機関と比較すると適用金利は低く設定されています。住宅ローンは融資額が大きいため返済期間も長くなりがちです。適用金利の影響により利息が大きくなるケースもあります。「とにかく適用金利を低くしたい」という方に向いているでしょう。
公的機関の住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し、提供している住宅ローンです。基本は全期間固定金利で、返済期間は21年~35年です。ただ、フラット20のような返済期間が20年以下のものもあります。他にも返済開始直後一定期間、適用金利が低く設定されるフラット35Sのような商品もあります。
フラット35は住宅が一定の条件をクリアしなければなりません。そのため施工主に、フラット35を利用する旨を伝えておくことが大切です。公的融資ですが申し込み自体は民間金融機関でもできます。固定金利ですから、金利の変動リスクを受けたくない方に向いているでしょう。ただし、審査はあります。
返済方式は収入や状況や将来のことも踏まえた上で計画を立てて、自分に合った無理のない方式を選ぶことが大切です。
元金と利息をプラスした毎月の返済額が一定額です。ただ、最初から返済額は同じではありません。返済期間スタート時点だと、元金の割合が低く、返済期間が進むに連れて元金の割合が高くなります。そのため返済期間が長期間になる傾向です。結果、トータルの返済額が高くなる可能性があります。
毎月一定額を返済し続けるため返済額が変わらず計画を立てやすい点はメリットです。
元金と利息のうち、元金が一定額の方式です。返済スタート直後時点では、利息が最高値に達しています。ただ、返済するに連れて徐々に利息が減っていくため、トータルの返済スピードは早くなります。
また、きちんと返済を続けていれば、時間経過で負担が減っていきます。返済スタート時でもある程度、利息が高くても十分返済できる資金に余裕があるなら検討したい方式です。
住宅ローンは1人だけとは限らず、たとえば、夫婦や両親や子どもなど2人で融資を受けられる形態もあります。
ペアという言葉が表しているように、2人で住宅ローン融資を受ける形態です。夫婦、また、二世帯住宅なら親子や義両親で利用できます。1人ともう1人でワンセットではなく、各人でそれぞれ住宅ローンの契約をする形と考えればいいでしょう。
ペアローンのメリットは高額の住宅ローンを組める点です。また、1人ずつ住宅ローン控除の適用を受けられるのもポイントでしょう。節税を考えている、自分や家族全員の理想を詰め込んだ注文住宅にしたい、グレードの高い設備を導入したいなどの希望が叶いやすいです。
返済する役目をリレーする形態です。たとえば、最初の一定期間1人が返済を続けます。一定期間が終了すると、今度は別の人がバトンを受け取り、返済を継続する内容です。2人でローン返済を行う点はペアローンと変わりません。ただ、ペアローンの場合、1人ずつローン契約という形でしたが、リレーローンの場合は2人で1つのローン契約をするのが特徴です。
最初に返済するのが主債務者、バトンを受け取った方が連帯債務者となります。ローンの返済期間を長くできたり、一人ひとりが住宅ローン控除を適用できたりするのが特徴です。ただ、あくまでリレーローンという1つの契約のため、手数料や諸経費や1人分だけで済みます。
夫婦や親子が収入を合算して審査を受けることができます。1人で審査を受けるより高額融資も受けられるのがメリットです。債務者は1人ですがもうひとりは、連帯債務者か連帯保証人になります。
手数料や諸経費は1人分で済むのもメリットです。また、債務を一緒に連帯する連帯債務型では、連帯保証人が住宅ローン控除を受けられます。理想とする注文住宅を建てたくても、1人では高額融資を受けられない可能性がある場合、選択肢に入れるといいでしょう。
住宅ローンは「借りる行為」であり返済義務が生じます。八王子で注文住宅を建てる場合、土地がない状態ならその分の資金も用意しなければなりません。ただ、無計画に融資を受けると返済時、大きな負担を長期間受けることになります。
融資を受ける時点で金利が低くても将来はわかりません。借入先も審査のクリアが必要です。返済方式も熟慮が求められます。ローン形態選びを失敗すると、自分だけではなくもう1人にも大きな負担を強いることになるのです。収入や貯蓄、生活状況や将来も見据えたローン選びをしましょう。